Box 3: van fictief naar werkelijk rendement
Van het vaste rendement van 4% in 2001 tot het werkelijk rendement dat het kabinet per 2028 wil invoeren. Elke wet, uitspraak en politieke stap met de bron erbij, en wat het betekent voor je verhuurde woning.
Waar box 3 nu staat
Wat er nu geldt, wat er voorligt en wat nog open is, voor wie een woning verhuurt vanuit box 3.
2026: forfait met tegenbewijs
Je betaalt 36% over een fictief rendement van 6,00% op je vastgoed. Was je echte rendement lager, dan geef je dat door: vanaf 2025 in de aangifte, over 2021 tot en met 2024 met een apart formulier. Kosten mogen er bij die route niet af, rente op schulden wel.
2027: een hoger forfait voorgesteld
Om de nieuwe plannen te betalen, stelde het kabinet op 29 september een forfait van 7,87% op vastgoed voor. Ook zou het heffingvrij vermogen halveren. Na kritiek in de Kamer zoekt het kabinet een andere dekking. Uiterlijk 2 november ligt het nieuwe voorstel er.
2028: werkelijk rendement, nog geen wet
De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement in februari aan, de Eerste Kamer wacht op een novelle. Voor vastgoed betekent het: huur min kosten elk jaar, de waardestijging pas bij verkoop. Beide Kamers moeten vóór 31 december instemmen.
Wat telt mee voor je verhuurde woning
Tot en met 2027 rekent de Belastingdienst met een fictief rendement, tenzij je laat zien dat je echte rendement lager was. Vanaf 2028 wil het kabinet alleen nog werkelijk rendement.
| Onderwerp | Forfaitair (standaard tot en met 2027) | Werkelijk rendement via tegenbewijs | Wet werkelijk rendement (beoogd vanaf 2028) |
|---|---|---|---|
| Waarover je betaalt | Een fictief rendement over je vermogen op 1 januari | Wat je vermogen echt opleverde, als dat lager is dan het fictieve rendement | De huur elk jaar, de waardestijging pas bij verkoop of overlijden |
| Waarde van je woning | WOZ-waarde maal de leegwaarderatio (73% tot 100%, naar de hoogte van de huur) | Telt via de waardeverandering: WOZ-waarde van volgend jaar min die van dit jaar, met leegwaarderatio | Beginwaarde is de WOZ-waarde op 1 januari 2028, met leegwaarderatio |
| Huur | Telt niet apart mee | De kale huur telt mee | De huur telt elk jaar mee |
| Waardestijging | Telt niet apart mee | Telt elk jaar mee, ook zonder verkoop | Telt pas bij verkoop of overlijden |
| Hypotheekrente | Telt niet; je schuld gaat eraf tegen een vast percentage (2,70% in 2026) | De betaalde rente gaat eraf | De betaalde rente gaat eraf |
| Onderhoud, beheer, verzekering, OZB | Niet aftrekbaar | Niet aftrekbaar | Onderhoud en beheer elk jaar aftrekbaar; aankoop-, verbeter- en verkoopkosten bij verkoop |
| Afschrijving | Niet aftrekbaar | Niet aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
| Eigen gebruik en leegstand | Een leeg pand telt voor de volle WOZ-waarde | Vanaf 2026 telt eigen gebruik mee; verhuurde dagen niet | Vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde als je minder dan 90% van het jaar verhuurt |
| Vrijstelling | Heffingvrij vermogen: €59.357 per persoon (2026) | Geen | Heffingsvrij resultaat: €1.800 per persoon (voorstel: €1.000) |
| Verlies | Bestaat niet | Wordt nul en schuift niet door | Verlies boven €500 mag je verrekenen met latere jaren |
| Tarief | 36% | 36% | 36% |
Bedragen over 2026. De derde kolom volgt de Wet werkelijk rendement zoals de Tweede Kamer die op 12 februari 2026 aannam. De Eerste Kamer heeft nog niet gestemd en de novelle kan bedragen nog veranderen.
Waarom je kosten nu niet mag aftrekken, en straks deels wel
De Hoge Raad besliste op 6 juni 2024 dat bij het werkelijke rendement geen kosten afgaan, ook niet bij vastgoed. De reden: het forfait voor vastgoed is afgeleid van de huizenprijzen, zonder kosten. Alleen de rente op schulden mag eraf. De wetgever nam dat over in de tegenbewijsregeling, met als voorbeeld dat €1.000 aan schilderwerk niet aftrekbaar is.
Voor een verhuurder betekent dat: je betaalt over de volle huur en over elke stijging van de WOZ-waarde. Dat blijft zo als onderhoud, OZB, verzekering en beheer een groot deel van de huur opmaken. Bij €4.000 kosten per jaar betaal je bij 36% zo'n €1.440 meer belasting dan wanneer die kosten wel af mochten.
De Wet werkelijk rendement maakt onderhoud en beheer elk jaar aftrekbaar, en aankoop-, verbeter- en verkoopkosten bij verkoop. Niet alles gaat eraf. Afschrijving blijft buiten, net als kosten met een privédeel. En voor een pand dat je al vóór 2028 had, tellen de oorspronkelijke aankoopkosten niet mee. Die wet is nog niet door de Eerste Kamer.
- Hoge Raad, 6 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:705
- Kamerstuk 36 706, nr. 3: memorie van toelichting Wet tegenbewijsregeling box 3
- Belastingdienst: wat is mijn werkelijk rendement?
- Kamerstuk 36 748, nr. 3: memorie van toelichting Wet werkelijk rendement box 3
- Kamerstuk 36 748, nr. 6: nota naar aanleiding van het verslag
Van 2001 tot nu, en wat er nog komt
Elke stap met datum en bron: wetgeving, rechtspraak, politiek en de uitvoering door de Belastingdienst. Een plan dat nog geen wet is, staat er gestippeld bij.
2001
Box 3 begint met een vast rendement van 4%
Met de Wet inkomstenbelasting 2001 komt er een aparte box voor inkomen uit sparen en beleggen. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je vermogen 4% per jaar oplevert en belast dat tegen 30%. Per saldo betaal je 1,2% over je vermogen boven het heffingvrij vermogen van ƒ38.785 (€17.600) per persoon.
Voor verhuurders: Een verhuurde woning telt mee voor haar waarde in het economische verkeer. Wat je aan huur ontvangt of aan onderhoud uitgeeft, doet niet mee.
2010
Leegwaarderatio: verhuurde woning onder de volle waarde
Vanaf 2010 telt een verhuurde woning met huurbescherming voor de WOZ-waarde maal een percentage dat afhangt van de huur. In 2010 ligt dat tussen 60% en 85%. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager het percentage.
Voor verhuurders: In 2026 ligt de ratio tussen 73% en 100%. Bij tijdelijke verhuur geldt hij niet, en sinds 2026 ook niet bij een onzakelijke huur aan een gelieerde partij, zoals een familielid.
2011
Eén peildatum: wat je bezit op 1 januari
Tot en met 2010 rekende box 3 met het gemiddelde van je vermogen op 1 januari en op 31 december. Vanaf 2011 telt alleen de stand op 1 januari. Zo kan de Belastingdienst de aangifte vooraf invullen.
Voor verhuurders: Koop of verkoop je in de loop van het jaar, dan telt in het forfaitaire stelsel alleen wat je op 1 januari had. Dat is nog steeds zo.
2013
Commissie Van Dijkhuizen: 4% is te hoog
De commissie die het belastingstelsel doorlicht, stelt vast dat het werkelijke rendement sinds 2001 flink achterbleef bij 4%. Haar advies: koppel het forfait aan de spaarrente van de afgelopen vijf jaar, met 3% als eerste stap. Het voorstel gaat niet door: 4% blijft tot en met 2016 staan.
Voor verhuurders: Het is de eerste keer dat een officieel rapport erkent dat het forfait niet klopt.
2015
Hoge Raad: een lagere waarde mag bij een te hoge tabelwaarde
Een verhuurder van vijf woningen met huurbescherming vond dat box 3 meer kostte dan de huur opbracht. Volgens de Hoge Raad is het forfait van 4% op zich niet in strijd met het eigendomsrecht. Wel valt de leegwaarderatio weg als de uitkomst 10% of meer boven de waarde in verhuurde staat ligt. Dat moet de verhuurder aannemelijk maken.
Voor verhuurders: Met een taxatie in verhuurde staat kun je een lagere box 3-waarde krijgen. Sinds 2026 staat die regel ook in het Uitvoeringsbesluit, met terugwerkende kracht tot 2015.
Eerste massaal bezwaar tegen box 3
Na een oproep van de Bond voor Belastingbetalers wijst staatssecretaris Wiebes de bezwaren tegen box 3 aan als massaal bezwaar. De vraag is of de heffing op spaargeld in strijd is met het eigendomsrecht uit het EVRM.
Voor verhuurders: Met deze procedure begint de route die later bepaalt wie herstel krijgt. In 2019 wijst de Belastingdienst deze bezwaren af.
Kamer vraagt unaniem om werkelijk rendement
Alle 150 Kamerleden steunen een motie van Kamerlid Merkies. Die vraagt wat de Belastingdienst nodig heeft om in box 3 het werkelijke rendement te belasten.
Voor verhuurders: Hier begint het politieke spoor dat tien jaar later uitkomt bij een wetsvoorstel dat huur en waardestijging werkelijk belast.
2016
Hoge Raad: forfait van 4% in 2011 nog houdbaar
Volgens de Hoge Raad schendt het stelsel het eigendomsrecht pas als 4% voor particuliere beleggers niet meer haalbaar is. Ook moet de last dan buitensporig zijn. Dat één bezitting structureel minder oplevert, is niet genoeg. Wordt 4% onhaalbaar, dan moet de wetgever de regeling aanpassen.
Voor verhuurders: Box 3 kijkt naar je hele vermogen, niet naar de opbrengst van één pand. Die gedachte bleef bij het forfait tot en met 2024 overeind.
Kabinet: werkelijk rendement lijkt haalbaar
Staatssecretaris Wiebes werkt drie varianten uit: belasting op de jaarlijkse waardeaanwas, op de winst bij verkoop, of een forfait achteraf. De belasting op de winst bij verkoop noemt hij complexer. Een wetsvoorstel staat dan gepland voor het najaar van 2018.
Voor verhuurders: De keuze tussen belasten van aanwas of van winst, met vastgoed als bijzonder geval, ligt hier al op tafel.
2017
Nieuw stelsel: schijven en een vaste verdeling sparen en beleggen
Het Belastingplan 2016 regelt dat box 3 vanaf 2017 met drie schijven rekent. Hoe groter je vermogen, hoe meer de Belastingdienst ervan uitgaat dat je belegt in plaats van spaart, en hoe hoger het fictieve rendement. In 2017 loopt dat van 2,871% tot 5,39%. Het heffingvrij vermogen gaat naar €25.000 per persoon.
Voor verhuurders: Vastgoed telt als belegging, maar de schijf bepaalt het rendement. Boven €75.000 rekent box 3 met 4,600% of meer, wat je huur ook is.
Lage huur is geen reden om box 3 te ontlopen
Een eigenaar verhuurde een bovenwoning voor €6.247 per jaar en leed verlies. Het hof had de waarde met een taxatie al verlaagd van €373.800 naar €309.000. De Hoge Raad zag geen buitensporige last: box 3 belast het hele vermogen, niet de opbrengst van één belegging.
Voor verhuurders: Een lage gereguleerde huur geeft in de forfaitaire jaren geen recht op minder belasting. De waardering kan wel omlaag, met een taxatie in verhuurde staat.
2018
Massaal bezwaar tegen box 3 over 2017
Na een oproep van de Bond voor Belastingbetalers wijst de staatssecretaris het bezwaar tegen box 3 over 2017 aan als massaal bezwaar. De Belastingdienst wacht dan op proefprocedures en beslist daarna voor iedereen tegelijk. Je moest wel zelf en op tijd bezwaar maken. Voor 2018, 2019 en 2020 volgen dezelfde aanwijzingen.
Voor verhuurders: Wie toen bezwaar maakte, kreeg later herstel. Wie dat niet deed, krijgt over 2017 tot en met 2020 niets terug, zo besliste de Hoge Raad in 2026.
2019
Hoge Raad: 4% onhaalbaar in 2013 en 2014, maar geen herstel
In zes proefprocedures oordeelt de Hoge Raad dat 4% in 2013 en 2014 niet meer zonder veel risico haalbaar was. Het herstel vraagt volgens de Hoge Raad keuzes die bij de wetgever horen. De rechter grijpt alleen in bij een individuele en buitensporige last. Een maand later wijst de Belastingdienst alle massaal bezwaren tot en met 2016 af.
Voor verhuurders: Voor de jaren tot en met 2016 is er geen herstel gekomen, en dat is zo gebleven.
Plan voor 2022: rendement per soort vermogen
Staatssecretaris Snel stelt voor box 3 vanaf 2022 te laten rekenen met de werkelijke verdeling over spaargeld, overige bezittingen en schulden. Een wetsvoorstel komt er niet. Vanaf 2023 rekent box 3 alsnog zo, via de Overbruggingswet.
Voor verhuurders: De brief erkent dat bezitters van woningen die met schuld zijn gefinancierd, zoals een portefeuille met tientallen huurwoningen, relatief zwaarder belast zouden worden.
2021
Heffingvrij vermogen naar €50.000, tarief naar 31%
Het heffingvrij vermogen gaat in 2021 van €30.846 naar €50.000 per persoon. Het tarief stijgt van 30% naar 31%. De schijven veranderen mee: het fictieve rendement loopt in 2021 van 1,898% tot 5,69%.
Voor verhuurders: Volgens het kabinet gingen zo'n 400.000 mensen met meer dan ongeveer €220.000 vermogen meer betalen. Daar vallen veel verhuurders onder.
Advies aan de Hoge Raad: box 3 discrimineert
Advocaat-generaal Wattel adviseert de Hoge Raad dat box 3 vanaf 2017 in strijd is met het discriminatieverbod. Box 3 belast iedereen alsof zijn vermogen een gemiddeld rendement haalt. Door de grote verschillen in rendement treft dat stelselmatig wie onder dat gemiddelde blijft.
Voor verhuurders: Dit is de redenering die de Hoge Raad negen maanden later overneemt in het Kerstarrest.
Coalitieakkoord Rutte IV: werkelijk rendement per 2025
Het nieuwe kabinet wil vanaf 2025 een box 3 op basis van werkelijk rendement. Vooruitlopend daarop zou de leegwaarderatio per 2023 verdwijnen en het heffingvrij vermogen naar ongeveer €80.000 gaan.
Voor verhuurders: Zonder leegwaarderatio zou een verhuurde woning in box 3 voor de volle WOZ-waarde tellen. In 2022 zwakt het kabinet dat af tot een aanpassing.
Kerstarrest: box 3 vanaf 2017 in strijd met het EVRM
De Hoge Raad oordeelt dat box 3 vanaf 2017 het eigendomsrecht en het discriminatieverbod uit het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens schendt. Het stelsel maakte de keuze om níet risicovol te beleggen relatief zwaar. Omdat de wetgever pas in 2025 een nieuw stelsel verwachtte, biedt de Hoge Raad zelf herstel: in deze zaak belast hij alleen het werkelijke rendement.
Voor verhuurders: Vanaf dit arrest is de vraag steeds: was je werkelijke rendement lager dan het forfait? Alleen dan heb je recht op herstel.
2022
Kamerdebat over het Kerstarrest
De Tweede Kamer debatteert met staatssecretaris Van Rij over de gevolgen van het arrest. Het kabinet wil het herstel betalen binnen het vermogensdomein. Van Rij belooft voor 1 april een notitie over hoe het herstel eruit gaat zien, en neemt ook 2019 en 2020 mee. Werkelijk rendement staat dan nog gepland voor 2025.
Voor verhuurders: Hier begint het politieke traject dat tot de Overbruggingswet en de tegenbewijsregeling leidt.
Massaal bezwaar over 2017 tot en met 2020 gegrond
De Belastingdienst verklaart alle bezwaren in het massaal bezwaar over 2017 tot en met 2020 gegrond. Het gaat om ruim 200.000 bezwaarschriften van ongeveer 60.000 mensen. Hoeveel ze terugkrijgen, staat dan nog niet vast.
Voor verhuurders: Wie in het massaal bezwaar zat, kreeg herstel zonder zelf iets te doen.
Contourennota: belasting op de jaarlijkse aanwas
Het kabinet schetst een nieuw stelsel dat elk jaar de werkelijke opbrengst en waardeverandering belast. Bij vastgoed telt de huur werkelijk mee. De waardestijging blijft voorlopig forfaitair, omdat de WOZ-waarde te laat beschikbaar is.
Voor verhuurders: Het is de eerste uitgewerkte schets van hoe verhuurd vastgoed in het nieuwe stelsel zou meetellen.
Kabinet kiest voor de spaarvariant
Het herstel gaat uit van je werkelijke verdeling over spaargeld, overige bezittingen en schulden, elk met een eigen forfait. Spaargeld krijgt een rendement dat dicht bij de spaarrente ligt. Voor overige bezittingen blijft het forfait gelijk, tussen 5,28% en 5,69%. Het kabinet raamt de kosten op €2,8 miljard.
Voor verhuurders: Wie vooral vastgoed had, kreeg via deze route vaak niets terug: het forfait op vastgoed bleef even hoog.
Hoge Raad: wie te laat bezwaar maakte, krijgt geen herstel
Wie over 2017 of 2018 te laat bezwaar maakte en niet in het massaal bezwaar zat, heeft geen recht op herstel. Het Kerstarrest geldt als nieuwe rechtspraak, en een aanslag die al vaststond hoeft de Belastingdienst niet te verminderen. Voor 2015 en 2016 geldt het Kerstarrest niet.
Voor verhuurders: Bezwaar maken tegen je aanslag is de enige manier om je recht te houden als de rechter later anders beslist.
Besluit rechtsherstel: het herstel begint op 1 juli
Het Besluit rechtsherstel box 3 regelt wie herstel krijgt over 2017 tot en met 2022. Dat zijn de bezwaarmakers en iedereen van wie de aanslag op 24 december 2021 nog niet vaststond. De Belastingdienst vermindert de aanslagen zonder dat je daarom hoeft te vragen. Bezwaar tegen het besluit zelf kan niet.
Voor verhuurders: Van de 225.000 brieven aan bezwaarmakers gingen er 130.000 samen met een teruggave. Wie met de oude berekening beter uit was, hield die en kreeg niets terug.
Leegwaarderatio blijft, maar gaat fors omhoog
Het kabinet schaft de leegwaarderatio niet af, maar past hem aan. Het hoogste percentage gaat van 85% naar 100% bij een huur vanaf 5% van de WOZ-waarde. Gemiddeld stijgt de ratio van 72% naar 96%. Voor tijdelijke huurcontracten vervalt de ratio.
Voor verhuurders: De box 3-waarde van een verhuurde woning stijgt hierdoor vanaf 2023 flink.
Werkelijk rendement uitgesteld naar 2026
Volgens onderzoeksbureau Capgemini is invoering per 2025 niet realistisch. Het kabinet mikt nu op 1 januari 2026, en de Overbruggingswet geldt een jaar langer.
Voor verhuurders: Het forfait voor vastgoed blijft daardoor een jaar langer gelden.
Kabinet: geen herstel voor wie geen bezwaar maakte
Herstel voor iedereen die geen bezwaar maakte, zou €4,1 miljard kosten over 6,9 miljoen aanslagen. Het kabinet zet dat geld in voor koopkracht en wijst de verzoeken van niet-bezwaarmakers af.
Voor verhuurders: Dit raakt iedereen die over 2017 tot en met 2020 geen bezwaar maakte, ook veel verhuurders.
Septemberbrief: aanwas of winst, en zes varianten voor vastgoed
Het kabinet vergelijkt een belasting op de jaarlijkse aanwas met een belasting op de winst bij verkoop. Om te meten hoeveel vastgoed in waarde verandert, werkt het zes varianten uit. De huur min kosten zou het werkelijk belasten. In 2019 bestond box 3 voor 28% uit onroerende zaken, samen €165 miljard.
Voor verhuurders: Dit is de kernbrief over hoe huur en waardestijging later belast zouden worden.
Nieuwe leegwaarderatio: 73% tot 100%
Vanaf 2023 loopt de leegwaarderatio van 73% bij een jaarhuur tot 1% van de WOZ-waarde tot 100% bij meer dan 5%. Bij tijdelijke verhuur geldt geen ratio meer. Bij een onzakelijke huur aan een gelieerde partij telt de huur als 5,5% van de WOZ-waarde. Het tarief gaat in 2023 naar 32%.
Voor verhuurders: Bij een huur van 4% tot 5% van de WOZ-waarde stijgt de box 3-waarde van 67% naar 95% van de WOZ-waarde.
Wet rechtsherstel en Overbruggingswet in het Staatsblad
De Wet rechtsherstel box 3 legt de spaarvariant vast, met terugwerkende kracht tot 2017. De Overbruggingswet maakt diezelfde manier van rekenen vanaf 1 januari 2023 de regel voor iedereen, tot er een nieuw stelsel is.
Voor verhuurders: Vanaf hier telt je vastgoed als overige bezitting met een eigen forfait. Je schulden gaan eraf tegen een lager percentage.
2023
Overbruggingswet: rendement per soort vermogen
Vanaf 2023 rekent box 3 met de werkelijke verdeling van je vermogen. Voor 2023 is dat 6,17% op overige bezittingen zoals vastgoed, 2,46% op schulden en achteraf 0,92% op banktegoeden. Het tarief gaat naar 32% en het heffingvrij vermogen naar €57.000 per persoon.
Voor verhuurders: Een verhuurder met vooral vastgoed rekent nu over al zijn vastgoed met 6,17%. In het oude stelsel telde een deel van elk vermogen als spaargeld.
Procedure voor wie geen bezwaar maakte: massaal bezwaar plus
Wie over 2017 tot en met 2020 geen bezwaar maakte, kan om ambtshalve vermindering vragen. Die verzoeken komen samen in één procedure, het massaal bezwaar plus. Het kabinet belooft dat iedereen meeprofiteert als de rechter alsnog gunstig beslist.
Voor verhuurders: In 2026 wijst de Hoge Raad deze verzoeken af. Zie 25 juni 2026.
Werkelijk rendement ook niet in 2026
Het kabinet meldt dat invoering per 1 januari 2026 niet meer kan, op zijn vroegst per 2027. Een tegenbewijsregeling wijst het kabinet dan nog af. Voor vastgoed onderzoekt het aparte forfaits voor woningen en andere panden.
Voor verhuurders: Het forfaitaire stelsel blijft daardoor ook in 2026 gelden.
Advies: ook de Wet rechtsherstel schendt het EVRM
Advocaat-generaal Wattel adviseert dat ook de spaarvariant discrimineert. Behalve bij spaargeld treft een heffing naar gemiddeld rendement altijd wie onder dat gemiddelde blijft. Hij stelt een marge voor waarbinnen dat aanvaardbaar is; de Hoge Raad neemt die later niet over.
Voor verhuurders: Dit advies leidt tot de arresten van juni 2024, die het werkelijke rendement openzetten voor verhuurders.
Internetconsultatie: vermogenswinst voor vastgoed
Het kabinet legt het wetsvoorstel voor werkelijk rendement voor aan het publiek; er komen 1.143 openbare reacties. Hoofdregel is een belasting op de jaarlijkse aanwas. Vastgoed is de uitzondering: daar telt de waardestijging pas bij verkoop, en de huur min kosten elk jaar.
Voor verhuurders: Voor het eerst krijgt vastgoed een eigen regime, met de werkelijke huur min kosten, ook die voor financiering en onderhoud.
2024
Tarief box 3 naar 36%
Het tarief in box 3 stijgt van 32% naar 36%. Het kabinet stelde 34% voor; een amendement van de Kamer maakte er 36% van. Het forfait voor overige bezittingen is 6,04% en het heffingvrij vermogen blijft €57.000.
Voor verhuurders: Per €100.000 aan vastgoed boven het heffingvrij vermogen betaal je zo €2.174 per jaar, wat je huur ook is.
Al het vastgoed in box 3 onder de vermogenswinstbelasting
Het kabinet besluit dat alle onroerende zaken in box 3 onder de vermogenswinstbelasting vallen. Het stelsel belast de huur of het voordeel van eigen gebruik, en de winst bij verkoop; onderhoud mag eraf. De Belastingdienst noemt het complex voor zo'n 1,6 miljoen belastingplichtigen.
Voor verhuurders: Voor bestaand bezit telt de waarde op de startdatum als aankoopprijs. Alleen de stijging daarna telt.
Hoge Raad: ook het nieuwe forfait discrimineert
Ook de Wet rechtsherstel en de Overbruggingswet zijn in strijd met het EVRM als je werkelijke rendement lager is dan het forfait. Dan mag de Belastingdienst alleen het werkelijke rendement belasten. Dat omvat huur, rente en dividend plus de waardeveranderingen, ook die je niet hebt gerealiseerd. Kosten mogen er niet af, rente op schulden wel.
Voor verhuurders: Dit opent het tegenbewijs voor verhuurders. Huur en een hogere WOZ-waarde tellen mee, onderhoud en andere kosten niet.
Waardestijging van een woning telt mee, gemeten met de WOZ
Een eigenaar met een lege woning in Nederland wilde de waardestijging buiten het werkelijke rendement houden. Volgens de Hoge Raad telt die wel mee, ook zonder verkoop. De waarde aan het begin en het eind van het jaar bepaal je met de WOZ-waarde.
Voor verhuurders: Stijgt de WOZ-waarde van je pand, dan stijgt je werkelijke rendement mee. In een jaar met een daling werkt het andersom.
Kabinet plant het herstel: formulier in 2025
Na de arresten staan ongeveer 3,1 miljoen aangiften over 2021 tot en met 2023 in de wacht. Het kabinet wil in juni 2025 een formulier voor het werkelijke rendement en de verminderingen over 2017 tot en met 2024 in 2026 afronden. Die planning haalt de Belastingdienst later niet.
Voor verhuurders: Heb je over 2021, 2022 of 2023 nog geen definitieve aanslag, dan komt dat hierdoor.
Kabinet kondigt tegenbewijsregeling aan, zonder kostenaftrek
Het werkelijke rendement gaat over je hele box 3-vermogen, zonder heffingvrij vermogen. Het omvat huur en ook waardestijging die je niet hebt gerealiseerd. Kosten tellen niet, rente op schulden wel. Het kabinet raamt de kosten van het herstel over 2017 tot en met 2026 op €9,8 miljard.
Voor verhuurders: Een verhuurder krijgt alleen geld terug als huur plus waardestijging, zonder aftrek van onderhoud, lager uitvalt dan het forfait.
Hof: leegwaarderatio ook bij het werkelijke rendement
Bij een halve woning die de eigenaar aan zijn vader verhuurde, rekent het hof de waardestijging met de WOZ-waarden maal de leegwaarderatio. Omdat de huur niet zakelijk was, rekent het hof voor de ratio met 3,5% van de WOZ-waarde, wat 62% oplevert. Als huur telt wel de werkelijk ontvangen €2.856.
Voor verhuurders: Stijgt de waarde van een verhuurde woning, dan rekent ook het tegenbewijs met de leegwaarderatio. De tegenbewijsregeling legde dat later vast.
Raad van State: wetsvoorstel werkelijk rendement niet zo indienen
De Raad van State adviseert het wetsvoorstel niet in deze vorm in te dienen. Het stelsel is ingewikkeld, vraagt een administratie van 1,6 miljoen belastingplichtigen en stuit op forse bezwaren van de Belastingdienst. Belasting over winst die nog niet is gerealiseerd en over eigen gebruik van een pand kost volgens de Raad draagvlak.
Voor verhuurders: Het voorstel dat de Raad beoordeelde, belast vastgoed al pas bij verkoop. Het kabinet dient het in mei 2025 met aanpassingen toch in.
Werkelijk rendement naar 2028, betaald met een hoger forfait
Door het werk aan het herstel en verouderde ICT is invoering per 2027 niet haalbaar; het wordt 1 januari 2028. Het uitstel kost ongeveer €2,4 miljard in 2027. Als dekking wil het kabinet het forfait op overige bezittingen per 2026 met 1,78 procentpunt verhogen en het heffingvrij vermogen verlagen.
Voor verhuurders: De rekening voor het uitstel komt zo eerst bij vastgoed terecht. Een jaar later schrapt de Kamer die verhoging.
Hoge Raad: WOZ-methode, investeringen apart, eigen gebruik telt niet
De Hoge Raad legt vast hoe je meet hoeveel een woning in waarde veranderde. Je neemt de WOZ-waarde van het volgende jaar min die van het lopende jaar. Het verschil tussen koopprijs en WOZ-waarde is geen rendement, en waardestijging door verbetering of uitbreiding ook niet. Eigen gebruik van een tweede woning telt voor nul.
Voor verhuurders: Onderhoud mag je niet aftrekken, maar de waardestijging die eruit volgt telt wel. Waardestijging door een verbouwing telt niet als rendement.
2025
Wetsvoorstel tegenbewijsregeling naar de Tweede Kamer
Het kabinet legt de regels van de Hoge Raad vast in een wet. Je mag laten zien dat je werkelijke rendement lager was dan het forfait; dan betaal je over het lagere bedrag. Huur telt mee, kosten niet. Eigen gebruik hoef je over 2017 tot en met 2025 niet op te geven, vanaf 2026 wel.
Voor verhuurders: Voor verhuurders is dit de route tot het nieuwe stelsel er is: laten zien dat huur plus waardestijging min rente lager uitkomt dan het forfait.
Wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 ingediend
Het kabinet biedt het wetsvoorstel voor een nieuw box 3 aan de Tweede Kamer aan, met 1 januari 2028 als beoogde start. Voor spaargeld en beleggingen telt elk jaar wat ze opleveren, ook de waardestijging zonder verkoop. Vastgoed en aandelen in startende bedrijven zijn de uitzondering: daar telt de waardestijging pas bij verkoop. Het tarief is 36%.
Voor verhuurders: Over huur min kosten betaal je elk jaar belasting; onderhoud en beheer mogen eraf. Over de waardestijging betaal je pas bij verkoop of overlijden.
Rechtbank vraagt de Hoge Raad naar de verdeling tussen partners
Partners wilden na het massaal bezwaar hun box 3-grondslag anders verdelen, maar volgens de letterlijke tekst van de wet kon dat niet meer. De rechtbank Den Haag vindt dat slecht passen bij het doel van de regeling en legt de vraag voor aan de Hoge Raad.
Voor verhuurders: Fiscale partners met vastgoed in box 3 kunnen met een andere verdeling minder betalen. Het antwoord van de Hoge Raad volgt in maart 2026.
Tweede Kamer neemt tegenbewijs aan; kostenaftrek haalt het niet
De Tweede Kamer stemt in met de Wet tegenbewijsregeling. Een amendement om werkelijk gemaakte kosten aftrekbaar te maken, krijgt 13 stemmen. Een amendement dat het formulier verplicht maakt, krijgt er 150.
Voor verhuurders: Onderhoud, OZB en beheer blijven bij tegenbewijs buiten de berekening.
Formulier Opgaaf werkelijk rendement online
De Belastingdienst stelt het formulier open waarmee je je werkelijke rendement over eerdere jaren doorgeeft. Tot december gaan er zo'n 2,8 miljoen brieven uit. Over 2021 tot en met 2024 mag je het formulier ook zonder brief invullen.
Voor verhuurders: Vul per jaar één formulier in, met de huur, de WOZ-waarden en de betaalde rente. Kosten van het pand vraagt het formulier niet, want die tellen niet.
Wet tegenbewijsregeling box 3 in werking
De Eerste Kamer stemt op 8 juli in en verwerpt een motie om onderhouds- en verduurzamingskosten aftrekbaar te maken. De wet treedt op 19 juli in werking. De regels gelden terug tot 2017.
Voor verhuurders: Vanaf de aangifte over 2025 geef je je werkelijke rendement in de aangifte zelf door. Over 2026 en 2027 telt ook eigen gebruik van een pand mee.
Belastingplan 2026: 7,78% forfait op vastgoed voorgesteld
Het kabinet stelt voor het forfait op overige bezittingen in 2026 te verhogen van 6% naar 7,78%. Dat forfait zou dan ook huur en eigen gebruik dekken. Het heffingvrij vermogen zou dalen van €57.684 naar €51.396. Daardoor zouden 2,6 miljoen mensen box 3 betalen in plaats van 2,3 miljoen.
Voor verhuurders: Dit raakt vooral verhuurders: voor hen weegt het forfait op vastgoed het zwaarst.
Kamer schrapt de verzwaring: forfait 2026 blijft 6%
Een amendement van onder anderen Kamerlid Grinwis haalt het: het forfait voor 2026 blijft 6% en het heffingvrij vermogen gaat naar €59.357. De Kamer betaalt dat door de afbouw van de Wet Hillen te versnellen. Het amendement noemt het uitponden van huurwoningen als reden.
Voor verhuurders: Over 2026 betaal je op vastgoed dus 6,00% forfait, niet 7,78%.
Hof Amsterdam: bij een sterke WOZ-stijging helpt tegenbewijs niet
Twee appartementen in een Amsterdams herenhuis stegen van 2018 naar 2019 samen €152.000 in WOZ-waarde. Met de huur erbij kwam het werkelijke rendement uit op €161.064. Het forfait voor dit deel was €17.717, dus er volgde geen herstel.
Voor verhuurders: In jaren waarin de WOZ-waarde hard stijgt, is het forfait gunstiger dan het werkelijke rendement. Reken beide uit voordat je een formulier indient.
476.000 formulieren binnen; rente alleen bij vroeg indienen
Tot 8 december komen er ruim 476.000 formulieren binnen. De Belastingdienst begint met de oudste jaren. Belastingrente krijg je alleen vergoed als je formulier binnen was vóór de definitieve aanslag.
Voor verhuurders: Heb je over een jaar nog geen definitieve aanslag, dien je formulier dan zo snel mogelijk in.
2026
Box 3 in 2026: 6,00% op vastgoed, eigen gebruik telt mee
Het forfait voor overige bezittingen is 6,00%, het tarief 36% en het heffingvrij vermogen €59.357 per persoon. Verhuur je aan een gelieerde partij tegen een onzakelijke huur, dan geldt de leegwaarderatio niet meer. Bij het werkelijke rendement telt vanaf 2026 eigen gebruik van een pand mee.
Voor verhuurders: De dagen dat je pand verhuurd was, tellen niet als eigen gebruik. Houd daarom per pand bij hoeveel dagen het verhuurd was.
Coalitieakkoord: door naar een vermogenswinstbelasting
D66, VVD en CDA schrijven in hun akkoord dat ze het nieuwe box 3 op werkelijk rendement willen doorontwikkelen naar een vermogenswinstsystematiek. Over de huurmarkt staat er dat het fiscale klimaat het investeringsklimaat moet verbeteren.
Voor verhuurders: Belasting pas bij verkoop, nu alleen voorgesteld voor vastgoed, zou dan voor meer beleggingen gaan gelden.
Tweede Kamer neemt de Wet werkelijk rendement aan
SP, GroenLinks-PvdA, D66, Volt, PvdD, CDA en VVD stemmen voor. Alleen een amendement voor een evaluatie na drie jaar haalt het. Voorstellen voor een heffingsvrij resultaat van €3.600 en voor verliesverrekening met eerdere jaren halen het niet.
Voor verhuurders: Verhuur je een pand minder dan 90% van het jaar, dan telt minstens een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. De wet is er nog niet: de Eerste Kamer moet nog stemmen.
Kabinet houdt vast aan 2028 en wil aanpassen via een novelle
Na onrust over belasting op winst die nog niet is gerealiseerd, schrijft staatssecretaris Eerenberg dat het kabinet invoering per 2028 doorzet. Aanpassingen, zoals verliesverrekening met het vorige jaar, kunnen via een novelle met het Belastingplan 2027 meelopen. Het huidige stelsel langer houden kost volgens de brief ongeveer €2,4 miljard per jaar.
Voor verhuurders: Voor vastgoed blijft het plan gelijk: huur min kosten elk jaar, de waardestijging bij verkoop.
Hoge Raad: partners mogen nog zes weken herverdelen
Na het massaal bezwaar mogen fiscale partners hun box 3-verdeling wijzigen tot zes weken nadat de Belastingdienst de aanslag heeft verminderd. Dat is het antwoord op de vragen van de rechtbank Den Haag van mei 2025.
Voor verhuurders: De termijn is kort. Voor de meeste mensen in het massaal bezwaar is hij al voorbij.
Kabinet zet opties voor verbetering op een rij
Het kabinet noemt onder meer verliesverrekening met het vorige jaar en een tarief van 35% in plaats van 36%. Ook een heffingsvrij resultaat van €1.900 en een regeling voor landgoederen staan op de lijst. Het besluit valt in augustus, de novelle komt op Prinsjesdag. Voor een volledige vermogenswinstbelasting is meer tijd nodig.
Voor verhuurders: In deze opties zit geen verlichting voor verhuurders in 2026 of 2027.
Hoge Raad: niet-bezwaarmakers krijgen definitief niets terug
Wie op 24 december 2021 al een definitieve aanslag over 2017 tot en met 2020 had, kan zich niet op het Kerstarrest beroepen. De Hoge Raad ziet geen strijd met het gelijkheidsbeginsel of het evenredigheidsbeginsel. Het doel van die grens is rechtszekerheid en uitvoerbaarheid.
Voor verhuurders: Maakte je over die jaren geen bezwaar, dan is er geen route meer. Voor latere jaren kan tegenbewijs nog wel.
Eerste Kamer houdt de stemming over de wet aan
Na het debat besluit een meerderheid van de Eerste Kamer de stemming uit te stellen tot de novelle is behandeld. Staatssecretaris Eerenberg noemt de wet een tussenstation naar vermogenswinst. Op 7 juli verwerpt de Eerste Kamer een motie die geen bezwaar had tegen intrekking.
Voor verhuurders: Belasting op vastgoed pas bij verkoop, per 2028, is daarmee nog geen feit.
Alle verzoeken van niet-bezwaarmakers afgewezen
Na de arresten van 25 juni wijst de Belastingdienst in één collectieve beslissing alle verzoeken in het massaal bezwaar plus af. Bezwaar of beroep daartegen kan niet.
Voor verhuurders: Voor wie over 2017 tot en met 2020 geen bezwaar maakte, is het dossier hiermee gesloten.
Kamer: houd belasting bij verkoop voor vastgoed achter de hand
Met 76 tegen 74 stemmen neemt de Tweede Kamer een motie aan over vastgoed. Het kabinet moet de regeling met belasting pas bij verkoop klaar houden als apart wetsvoorstel. Dan kan die doorgaan als de hele wet strandt.
Voor verhuurders: De Kamer wil een vangnet speciaal voor vastgoed. Het is een verzoek aan het kabinet, geen wet.
Prinsjesdag: geen box 3-maatregel, wel vier scenario's
Het Belastingplan 2027 bevat geen maatregel in box 3. Het kabinet vraagt de Eerste Kamer de wet nog aan te houden. Het schetst vier scenario's, van de wet met verbeteringen tot een langer forfait en een vermogenswinstbelasting per 2030. Wel stelt het voor de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen met een procentpunt te verlagen, tot 7%.
Voor verhuurders: In het scenario met een langer forfait betaal je tot 2030 over je vastgoed belasting op een fictief rendement.
Algemene Beschouwingen: box 3 staat op de pauzeknop
Een dag na Prinsjesdag is box 3 een van de hoofdthema's van het debat. De oppositie spreekt van een plan dat stilstaat en wijst op de onzekerheid voor vastgoedbeleggers. Premier Jetten belooft nog dit jaar een nieuw voorstel, betaald uit belastingen op vermogen.
Voor verhuurders: Voor verhuurders blijft het onzeker wat er na 2027 geldt.
Kabinet kiest vermogenswinst, betaald met een hoger forfait
Het kabinet wil per 2028 ook aandelen en andere beleggingen pas bij verkoop belasten, net als vastgoed, via een novelle op de wet. Om dat te betalen wil het in 2027 het forfait op overige bezittingen verhogen naar 7,87%. Het heffingvrij vermogen zou dalen naar €30.846. Het heffingsvrij resultaat zou vanaf 2028 €1.000 worden in plaats van €1.800, en landgoederen onder de Natuurschoonwet krijgen een regeling.
Voor verhuurders: Per €100.000 aan vastgoed boven het heffingvrij vermogen stijgt de belasting over 2027 van €2.160 naar ongeveer €2.833.
Herstel tot nu toe: €1,38 miljard terug, minder dan geraamd
Tot 9 september kwamen er 882.297 formulieren binnen over 2017 tot en met 2024. Van de 554.231 verwerkte formulieren leidden er 403.065 tot een vermindering, samen €1.380,5 miljoen. Het kabinet raamde €6,46 miljard. Volgens de Belastingdienst loopt het werk zeker tot 2030.
Voor verhuurders: Voor 2021 loopt de termijn van vijf jaar op 31 december 2026 af. Over 2022 tot en met 2024 kun je het formulier nog indienen, ook zonder brief.
Financiële Beschouwingen: grens voor spaarders gaat omhoog
Minister Heinen erkent dat de grens van €30.846 ongelukkig gekozen is en belooft een nieuw voorstel voordat de Kamer het Belastingplan behandelt. Op de vraag of ook het hogere forfait ter discussie staat, zegt hij dat het kabinet dat integraal weegt.
Voor verhuurders: Een halvering van het heffingvrij vermogen gaat dus waarschijnlijk van tafel. Het hogere forfait op vastgoed is niet ingetrokken.
Ontwerp-novelle met spoed naar de Raad van State
De ministerraad stuurt de novelle met spoed naar de Raad van State. Voor vastgoed verandert er niets ten opzichte van de wet: belasting op de waardestijging pas bij verkoop. Volgens de Belastingdienst is het alleen uitvoerbaar als beide Kamers vóór 31 december instemmen en er over 2028 geen vooringevulde aangifte voor beleggingen komt.
Voor verhuurders: De regels voor je verhuurde woning vanaf 2028 blijven gelijk. Wat verandert, is de rekening over 2027.
Kamer: vrijstelling omhoog, hoger forfait blijft staan
De Tweede Kamer neemt moties aan om het heffingsvrije bedrag hoger te houden dan het kabinet voorstelde. Een motie die het heffingvrij vermogen wilde laten staan en het hogere forfait wilde schrappen, haalt het niet: 71 stemmen voor, 74 tegen. Zeven brancheorganisaties, waaronder Vastgoed Belang en Aedes, vragen de Kamer dezelfde dag de verhoging naar 7,87% te schrappen.
Voor verhuurders: Over 2027 rekent het voorstel nog steeds met 7,87% op vastgoed. Of dat zo blijft, is niet beslist.
Kabinet werkt aan een andere dekking
Het kabinet schrijft dat het werkt aan een andere dekking voor de novelle en de aangenomen motie meeneemt. De vastgoedbijtelling blijft 3,35%, en voor eigen gebruik komt er geen tegenbewijs. De beginwaarde van een verhuurde woning op 1 januari 2028 wordt de WOZ-waarde met leegwaarderatio; tegenbewijs kan als die 10% of meer te hoog is.
Voor verhuurders: Verkoop je na 2028 een woning die nu verhuurd is, dan telt het verschil tussen die lagere beginwaarde en de verkoopprijs als winst. Ook het deel dat door de leegwaarderatio buiten de beginwaarde viel.
Vandaag, 18 oktober 2026. Wat hieronder staat, is gepland of voorgesteld.
Novelle uiterlijk 2 november naar de Tweede Kamer
Het kabinet verwacht het advies van de Raad van State rond 28 oktober. Uiterlijk 2 november stuurt het de novelle met de nieuwe dekking naar de Kamer. De Kamercommissie Financiën mikt op een stemming op 12 november, samen met het Belastingplan 2027.
Voor verhuurders: Pas na deze stemmingen weet je wat er in 2027 en 2028 voor je vastgoed geldt.
Eerste Kamer moet vóór 31 december instemmen
Het nieuwe stelsel kan volgens het kabinet en de Belastingdienst alleen per 1 januari 2028 ingaan als beide Kamers instemmen. Dat moet vóór eind december 2026, voor de wet en voor de novelle. Lukt dat niet, dan is 2028 volgens het kabinet niet haalbaar.
Voor verhuurders: Tot het nieuwe stelsel er is, blijft het forfait met tegenbewijs gelden.
2027
Box 3 in 2027: forfait en vrijstelling nog open
Zonder nieuw beleid zou het forfait op overige bezittingen 6,37% worden en het heffingvrij vermogen €60.098. De novelle rekent nu met 7,87% en €30.846, maar het kabinet heeft beloofd de vrijstelling aan te passen. Tot het Belastingplan en de novelle zijn aangenomen, staat niets vast.
Voor verhuurders: Per €100.000 aan vastgoed boven de vrijstelling scheelt het verschil tussen 6,37% en 7,87% ongeveer €540 belasting.
2028
Beoogd: werkelijk rendement in box 3
Als beide Kamers instemmen, betaal je vanaf 2028 36% belasting over wat je vermogen echt oplevert. Voor vastgoed betekent dat: huur min kosten elk jaar, en de waardestijging pas bij verkoop of overlijden. Als beginwaarde telt de WOZ-waarde op 1 januari 2028, met leegwaarderatio.
Voor verhuurders: Onderhoud en beheer mag je dan elk jaar aftrekken, aankoop- en verbeterkosten bij verkoop. Afschrijving niet, en voor een pand van vóór 2028 tellen de oude aankoopkosten niet mee.
2030
Beoogd: vermogenswinstbelasting voor al het vermogen
Per 2030 wil het kabinet een volledige vermogenswinstbelasting, ook voor crypto en verzekeringsproducten. Die wet moet er nog komen.
Voor verhuurders: Voor vastgoed verandert er dan niets meer: dat valt al vanaf 2028 onder de vermogenswinstbelasting.
De uitspraken op een rij
Elke uitspraak uit de tijdlijn met een link naar de volledige tekst op rechtspraak.nl.
Box 3 per jaar
Tarief, heffingvrij vermogen en het fictieve rendement per belastingjaar, zoals de wet en de Belastingdienst ze vastleggen.
| Jaar | Tarief | Heffingvrij per persoon | Banktegoeden | Overige bezittingen, zoals vastgoed | Schulden |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 36% | € 59.357 | 1,28%voorlopig | 6,00% | 2,70%voorlopig |
| 2025 | 36% | € 57.684 | 1,37% | 5,88% | 2,70% |
| 2024 | 36% | € 57.000 | 1,44% | 6,04% | 2,61% |
| 2023 | 32% | € 57.000 | 0,92% | 6,17% | 2,46% |
| 2022 | 31% | € 50.650 | Per schijf: 1,818% (tot en met € 50.650) · 4,366% (tot en met € 962.350) · 5,53% (daarboven)Bij rechtsherstel: 0,00% · 5,53% · 2,28% | ||
| 2021 | 31% | € 50.000 | Per schijf: 1,898% (tot en met € 50.000) · 4,501% (tot en met € 950.000) · 5,69% (daarboven)Bij rechtsherstel: 0,01% · 5,69% · 2,46% | ||
| 2020 | 30% | € 30.846 | Per schijf: 1,789% (tot en met € 72.797) · 4,185% (tot en met € 1.005.572) · 5,28% (daarboven)Bij rechtsherstel: 0,04% · 5,28% · 2,74% | ||
| 2019 | 30% | € 30.360 | Per schijf: 1,931% (tot en met € 71.650) · 4,443% (tot en met € 989.736) · 5,59% (daarboven)Bij rechtsherstel: 0,08% · 5,59% · 3,00% | ||
| 2018 | 30% | € 30.000 | Per schijf: 2,017% (tot en met € 70.800) · 4,326% (tot en met € 978.000) · 5,38% (daarboven)Bij rechtsherstel: 0,12% · 5,38% · 3,20% | ||
| 2017 | 30% | € 25.000 | Per schijf: 2,871% (tot en met € 75.000) · 4,600% (tot en met € 975.000) · 5,39% (daarboven)Bij rechtsherstel: 0,25% · 5,39% · 3,43% | ||
Vanaf 2023 rekent box 3 per soort vermogen, met een drempel voor schulden (€3.800 per persoon in 2026). Van 2017 tot en met 2022 rekende box 3 per schijf. De schijfgrenzen gaan over je vermogen boven het heffingvrij vermogen. Wie rechtsherstel kreeg, valt onder de percentages per soort. De percentages voor banktegoeden en schulden in 2026 zijn voorlopig. Tot en met 2010 telde het gemiddelde van 1 januari en 31 december, daarna de stand op 1 januari.
2027 staat er nog niet in: het forfait en het heffingvrij vermogen zijn nog niet beslist (zie de tijdlijn).
2001 tot en met 2016: één forfait van 4%
| Jaar | Tarief | Heffingvrij per persoon |
|---|---|---|
| 2016 | 30% | € 24.437 |
| 2015 | 30% | € 21.330 |
| 2014 | 30% | € 21.139 |
| 2013 | 30% | € 21.139 |
| 2012 | 30% | € 21.139 |
| 2011 | 30% | € 20.785 |
| 2010 | 30% | € 20.661 |
| 2009 | 30% | € 20.661 |
| 2008 | 30% | € 20.315 |
| 2007 | 30% | € 20.014 |
| 2006 | 30% | € 19.698 |
| 2005 | 30% | € 19.522 |
| 2004 | 30% | € 19.252 |
| 2003 | 30% | € 18.800 |
| 2002 | 30% | € 18.146 |
| 2001 | 30% | € 17.600 |
- Belastingdienst: berekening box 3-inkomen 2026
- Staatscourant 2026, 3708: definitieve percentages 2025
- Belastingdienst: percentages van het fictief rendement
- Staatscourant 2025, 8295: definitieve percentages 2024
- Staatscourant 2024, 12218: definitieve percentages 2023
- Belastingdienst: oude berekening box 3-inkomen (2017 tot en met 2022)
- Wet inkomstenbelasting 2001, met de versies per jaar (wetten.overheid.nl)
- Staatsblad 2000, 641: Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001
- Staatsblad 2000, 215: Wet inkomstenbelasting 2001
Beide routes uitgerekend, per belastingjaar
In Protiva zie je per belastingjaar het forfaitaire en het werkelijke rendement naast elkaar. De huur komt uit je facturen, de rente uit het aflossingsschema van je financiering en de WOZ-waarden uit de reeks per object. Protiva markeert welke route de laagste belasting geeft, en zegt het erbij als een formulier je niets oplevert.
Ontbreekt een WOZ-waarde of een aankoopprijs, dan meldt Protiva dat in plaats van met nul te rekenen. Investeringen die je als verbetering boekt, gaan af van de waardestijging, zoals de Hoge Raad dat wil. Lees meer bij rendement en fiscaliteit of reken een pand door met de gratis rendementstool.
De regels van 2028 staan als apart scenario klaar, gemarkeerd als voorstel. Verandert de wet nog, dan passen we die regels aan; je berekeningen over eerdere jaren blijven staan.
- ✓ Forfaitair en werkelijk rendement per jaar naast elkaar
- ✓ Huur, rente en WOZ-waarden uit je eigen administratie
- ✓ Een melding als een WOZ-waarde of aankoopprijs ontbreekt
- ✓ Box 3 voor privé, vennootschapsbelasting voor een bv
- ✓ De regels van 2028 apart, als voorstel
Veelgestelde vragen
Wat is box 3?
Box 3 is het deel van de inkomstenbelasting voor inkomen uit sparen en beleggen. Een woning die je privé verhuurt, valt erin. De Belastingdienst belast niet je echte opbrengst, maar een fictief rendement over je vermogen op 1 januari. In 2026 is dat voor vastgoed 6,00%, belast tegen 36%.
Wat besliste de Hoge Raad in het Kerstarrest?
Op 24 december 2021 oordeelde de Hoge Raad dat box 3 vanaf 2017 twee rechten schendt: het eigendomsrecht en het discriminatieverbod. Beide staan in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Betaalde je meer dan je werkelijke rendement rechtvaardigt, dan heb je recht op herstel. Sindsdien mag je laten zien dat je echte rendement lager was.
Mag ik kosten van mijn verhuurde woning aftrekken in box 3?
Nu niet. In het forfaitaire stelsel tellen kosten niet mee, en bij het werkelijke rendement ook niet: dat besliste de Hoge Raad op 6 juni 2024. Alleen de rente op je schulden gaat eraf. Onder de Wet werkelijk rendement, beoogd per 2028, worden onderhoud en beheer wel aftrekbaar, maar afschrijving niet.
Wanneer gaat het werkelijk rendement in?
Het kabinet mikt op 1 januari 2028. De Tweede Kamer nam de wet op 12 februari 2026 aan, de Eerste Kamer heeft nog niet gestemd. Eerst moet een novelle door beide Kamers. Volgens het kabinet lukt 2028 alleen als beide Kamers vóór eind december 2026 instemmen.
Kan ik mijn werkelijk rendement nog opgeven over eerdere jaren?
Over 2021 tot en met 2024 kan dat met het formulier Opgaaf werkelijk rendement, ook zonder brief van de Belastingdienst. Voor 2021 loopt de termijn op 31 december 2026 af. Over 2025 en later geef je het door in je aangifte. Je betaalt nooit meer dan bij het fictieve rendement.
Krijg ik geld terug als ik over 2017 tot en met 2020 geen bezwaar maakte?
Nee. De Hoge Raad besliste op 25 juni 2026 dat wie geen bezwaar maakte en al een definitieve aanslag had, geen recht heeft op herstel. De Belastingdienst wees op 17 juli 2026 alle verzoeken in die procedure af.
Wat is de leegwaarderatio?
Een verhuurde woning met huurbescherming is minder waard dan een lege. Daarom telt in box 3 een percentage van de WOZ-waarde, in 2026 van 73% tot 100%, afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. Bij tijdelijke verhuur geldt de ratio niet, en sinds 2026 ook niet bij een onzakelijke huur aan een gelieerde partij.
Wat verandert er in 2027?
Dat is nog niet beslist. Het kabinet stelde op 29 september 2026 voor het forfait op overige bezittingen, waaronder vastgoed, te verhogen naar 7,87%. Het heffingvrij vermogen zou dalen naar €30.846. Na kritiek in de Kamer werkt het kabinet aan een andere dekking, die uiterlijk 2 november bekend moet zijn.
Deze pagina is een overzicht en geen belastingadvies. We schrijven op wat de wet, de rechter en het kabinet besloten of voorstelden, met de datum en de bron. Een plan staat er gestippeld bij tot het in het Staatsblad staat. Zie je een fout of mis je iets? Laat het ons weten, dan passen we de tijdlijn aan.
Klaar om je vastgoed slimmer te beheren?
Begin vandaag gratis. Voeg je eerste object toe en laat Protiva het papierwerk doen.