NVM: meer huurtransacties in vrije sector, maar schaarste domineert

Lichte opleving, geen structureel herstel

Uit de kwartaalanalyse van NVM en VGM NL blijkt dat in het tweede kwartaal van 2026 bijna 2.900 bestaande vrijesectorwoningen werden verhuurd. Dat is 15 procent meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 8 procent meer dan in het eerste kwartaal van dit jaar. Het is de eerste keer in jaren dat het transactievolume weer toeneemt.

Toch is er reden voor nuance. Het huidige aantal transacties ligt nog altijd ruwweg de helft lager dan in de periode 2015 tot en met 2022. De scherpe daling van de afgelopen jaren vlakt af, maar van een terugkeer naar een gezonde markt is volgens NVM en VGM NL nog geen sprake.

Huurprijzen stijgen door naar ruim 19 euro per vierkante meter

De aanhoudende schaarste vertaalt zich rechtstreeks in de huurprijzen. De gemiddelde vierkante­meterprijs kwam uit op 19,32 euro, een stijging van 9,4 procent op jaarbasis. Uitgesplitst naar woningtype:

• Appartementen: gemiddeld 20,72 euro per m² (+9,6%), met een gemiddelde maandhuur van 1.730 euro bij 88 m² woonoppervlak.
• Woonhuizen: gemiddeld 15,10 euro per m² (+7,3%), met een gemiddelde maandhuur van 1.714 euro bij 121 m² woonoppervlak.

Voor verhuurders betekent dit dat de huurinkomsten per vierkante meter sneller groeien dan de inflatie. Dat kan het directe rendement ondersteunen, maar het zegt nog niets over het netto-rendement na aftrek van stijgende exploitatiekosten, verduurzamingsinvesteringen en fiscale lasten.

Grote steden: wisselend beeld

De opleving concentreert zich in de grote steden, zij het niet overal.

• Amsterdam, Rotterdam en Den Haag noteerden elk meer dan 20 procent meer transacties dan een jaar geleden.
• Eindhoven liet een bescheiden groei zien.
• Utrecht vormt de uitzondering: daar daalde het aantal transacties opnieuw.

Amsterdam blijft met gemiddeld 25,70 euro per m² de duurste huurmarkt, gevolgd door Utrecht (22,49 euro), Den Haag (20,82 euro), Rotterdam (19,67 euro) en Eindhoven (16,64 euro). In alle vijf de steden liggen de prijzen hoger dan een jaar eerder.

Aanbod krimpt verder, nieuwbouw verschuift naar middenhuur

Aan de aanbodzijde verandert weinig. Het aantal nieuwbouwwoningen dat in de vrije sector werd verhuurd, bleef historisch laag. Opvallend is dat er voor het eerst meer nieuwbouwwoningen in het middensegment werden verhuurd dan in de vrije sector. Nieuwbouw verschuift dus steeds nadrukkelijker richting middenhuur.

De oorzaken zijn bekend: uitponding door beleggers, strengere regelgeving, fiscale verzwaringen en hogere verduurzamingseisen maken het volgens NVM en VGM NL moeilijker om vrije­sectorprojecten rendabel te realiseren. Het gevolg is dat de vraag het aanbod ver overstijgt, met honderden reacties per woning en zelfs overbiedingen op de huurprijs.

Wat betekent dit voor particuliere verhuurders?

De combinatie van stijgende huurprijzen en extreem lage leegstandsrisico's lijkt op het eerste gezicht gunstig. Maar de keerzijde is dat het krimpende aanbod deels wordt veroorzaakt doordat verhuurders de markt verlaten. Wie blijft, profiteert van schaarste, maar moet rekening houden met toenemende regeldruk en mogelijke aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel die het kabinet heeft aangekondigd.

Het is daarom verstandig om per object scherp in beeld te hebben wat de actuele huurprijs per vierkante meter is, hoe die zich verhoudt tot het lokale marktgemiddelde en welk effect toekomstige regelgeving kan hebben op het rendement.

En ben je er klaar voor?

Weet je per woning wat jouw huidige vierkante­meterprijs is, wanneer de volgende indexatie plaatsvindt en hoe jouw rendement zich ontwikkelt ten opzichte van deze marktcijfers? Met Protiva houd je huurprijzen, indexaties en objectdocumentatie overzichtelijk bij, zodat je op basis van feiten kunt sturen in plaats van op gevoel.