Alquiler vacacional y de invierno, en un solo calendario
Una estancia de cuatro noches no es un contrato con ritmo mensual, y Protiva no la trata como tal: su propio calendario de tarifas, sus propias reservas y sus propias facturas, con fianza, tus propios conceptos de gasto y datos de ocupación. En la misma contabilidad que tus contratos de larga duración.
Una estancia no es un contrato
Tú decides qué formas de alquiler contiene una cartera, y después cuál es cada inmueble. Si solo alquilas con contrato (lo predeterminado), nada de esto aparece: ni menú, ni pestaña, ni campos adicionales.
| Estancia (corta duración) | Contrato (larga duración) | |
|---|---|---|
| Precio | Una tarifa por noche, semana, mes o temporada | Un importe mensual, actualizado una vez al año |
| Varias veces al mes | ✓ Veinte estancias en un mes no es problema | — Una factura por mes natural |
| Reservas dobles | ✓ Imposibles en la base de datos, no en la pantalla | No aplica |
| Calendario | Disponibilidad por noche, con bloqueos para tu propio uso | Una fecha de inicio y una de fin |
| Huésped o inquilino | Un huésped: nombre, correo y estancia, sin expediente de inquilino | Un inquilino con expediente y contrato |
| Tributos | IVA por noche | IVA por contrato |
De la tarifa a la estancia liquidada
Activa la forma de alquiler
Elige qué formas de alquiler contiene la cartera: solo contratos, solo corta duración, o ambas. Después decides por inmueble. Una casa con cuatro habitaciones puede alquilar tres por días y una con contrato anual.
Fija tus tarifas
Un precio por noche, por semana o por mes para cada temporada, con un mínimo de noches y tus propios recargos. Un periodo sin tarifa no produce un presupuesto de 0 €: Protiva lo rechaza y te dice qué noches no tienen precio.
Recoge la reserva
Introdúcela tú, recíbela por tu propia página de reservas o impórtala de Airbnb o Booking.com por iCal. El calendario cierra esas noches en cuanto te comprometes.
Factura y liquida
Una factura por estancia: las noches, los gastos y la fianza, cada uno con su tipo de IVA. La fianza sigue siendo una deuda hasta que la compenses o la devuelvas.
Lo que viene con ello
Un calendario de tarifas por temporada
Temporada alta, temporada baja o Navidad, cada una con precios por noche, semana y mes uno al lado del otro. Un periodo sobrante que no llena un paquete entero se redondea al paquete más pequeño que lo cubra, con el número real de noches en la línea de factura.
Un calendario que no puede duplicar reservas
La garantía vive en la base de datos, no en una comprobación que se pueda saltar. Dos compromisos para la misma noche se rechazan, también cuando llegan en el mismo instante.
El alquiler de invierno en el mismo calendario
Alquilar amueblado de octubre a abril es el mismo producto: el mismo calendario, los mismos bloqueos, solo que con una tarifa mensual en lugar de por noche.
Una fianza por estancia
Por unidad alquilable eliges si facturas la fianza, la retienes o la omites. Figura en tu balance como deuda y no como ingreso, y liquidarla sigue el mismo camino que en un contrato.
iCal de entrada y de salida
Importa los calendarios de las plataformas en las que también anuncias, y publica el de Protiva de vuelta. Un bloqueo importado cuenta como vendido, no como desocupación.
Registros por unidad
Anota tu número de registro turístico o de licencia en la unidad a la que pertenece, para que esté donde lo necesitas.
Limpieza, llaves y acceso
Una estancia no termina cuando la factura cuadra. Alguien tiene que limpiar, alguien tiene que entregar las llaves y el huésped tiene que poder entrar: veinte veces al año por unidad.
Órdenes de trabajo que se crean solas
Cada reserva que aceptas genera la limpieza final y la entrega de llaves, en una ventana prevista a partir de tus horas de entrada y salida. También las reservas que llegan por iCal.
Proveedores habituales
Asigna una persona de limpieza y un responsable de llaves fijos por unidad alquilable. Lo que todavía no tiene a nadie queda arriba del todo en la lista de órdenes, bajo Sin planificar: un trabajo sin asignar es invisible para todos.
Una sola agenda para todos tus inmuebles
Llegadas, salidas, noches ocupadas y el trabajo de cada día en una única rejilla mensual. Pulsa un día para asignar el trabajo al momento.
Datos de acceso bajo llave
El código de alarma, el de la cancela y el de la caja de llaves se guardan cifrados y se muestran enmascarados, y cada consulta queda en el registro de auditoría. Un proveedor los ve mientras dura su trabajo; el huésped, desde el día de llegada hasta el día de salida.
Por ser honestos sobre qué es esa ventana: es un registro defendible de quién pudo saber qué y cuándo, no una cerradura. Una vez enviado un código, ya está fuera. Por eso un código debería cambiar tras una salida, y por eso eso es un campo que se rellena en el trabajo de limpieza y no una buena intención.
Ocupación, ADR y RevPAN, bien calculados
El panel del inmueble muestra lo que de verdad hace un alojamiento de corta duración: la tasa de ocupación, la tarifa media diaria (ADR), el ingreso por noche disponible (RevPAN) y la estancia media, con los meses de este año al lado, los transcurridos en oscuro y los que vienen en claro.
El trabajo está en el denominador, y ahí es donde un porcentaje se tuerce. Las noches que usas tú, o que pasas reformando, no cuentan como disponibles: contarlas te castigaría por tus propias vacaciones. Un bloqueo que llegó de una plataforma de reservas sí cuenta como vendido, porque si no una casa llena se lee como una vacía. Y un precio por noche que no se conoce cuenta como desconocido, no como 0 €.
- ✓ La ocupación del periodo transcurrido y la de los próximos 90 días, por separado: si no, tu cifra anual cae cada día
- ✓ ADR sobre las noches con precio, RevPAN sobre cada noche disponible
- ✓ Ingresos repartidos a prorrata en el cambio de mes; la estancia se cuenta en el mes de llegada
- ✓ Cosas que se apagan en silencio si nadie mira: una opción que caduca, noches sin tarifa, un trabajo sin proveedor, un hueco más corto que tu mínimo
Dos tributos que siguen a la noche, no a la factura
El IVA sigue a la noche
Una estancia del 30 de diciembre al 3 de enero puede llevar dos tipos de IVA en una misma factura, porque el tipo se aplica por noche. Por eso Protiva parte una estancia tanto en un cambio de tipo como en un cambio de temporada. El tipo sale de una tabla con fecha de entrada en vigor, por país.
Tasa turística por municipio
Tanto el importe como aquello sobre lo que se aplica varían por municipio, y a veces por temporada. Tú registras lo que grava tu municipio, incluida la diferencia entre un tope de noches gravables y un umbral por encima del cual el tributo desaparece del todo. Lo que recaudas es una deuda, no un ingreso: no rebaja tu rentabilidad.
Para el ingreso hay un resumen de declaración por municipio y por periodo, con una foto congelada y un enlace a tu movimiento bancario. Declarar lo haces tú: no existe un canal digital para la tasa turística como sí lo hay para el IVA.
Orientativo y basado en las normas vigentes en cada momento. Los tipos de IVA y las ordenanzas municipales cambian; consulta la ordenanza de tu propio municipio y pregunta a tu asesor en caso de duda. Esto no es asesoramiento fiscal.
Tu huésped recibe la app, no un expediente de inquilino
Un huésped que se queda tres noches no necesita un expediente de inquilino, y no debería recibirlo: ni fecha de nacimiento, ni domicilio, ni comprobación de identidad. Recibe acceso a la app de Protiva, donde ve su reserva, la información de la casa y, el día de llegada, los códigos que le dejan entrar.
Lo que no ve: otras reservas, tus cuentas, ni quién estuvo allí antes.
El alquiler de corta duración forma parte del paquete completo para el propietario. Pon al lado tu propia página de reservas para recibir solicitudes sin comisión, mira cómo encaja todo en cómo funciona, o ve directo a los precios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo combinar alquiler de corta y de larga duración?
Sí. Tú decides qué formas contiene una cartera y después eliges por inmueble o por unidad alquilable. Una casa con cuatro habitaciones puede alquilar tres por días y una con contrato anual; las pestañas del inmueble siguen esa elección. El historial nunca desaparece: si cambias un inmueble, los contratos y las reservas anteriores al cambio siguen accesibles.
¿Protiva evita las reservas dobles?
Para todo lo que vive en Protiva: sí, y esa garantía está en la base de datos y no en una comprobación de pantalla. Dos compromisos para la misma noche se rechazan, también cuando llegan a la vez. Con los calendarios de otras plataformas no es absoluto: iCal es un intercambio periódico y esas plataformas recogen el calendario cada pocas horas, así que una reserva que caiga en ese hueco todavía puede solaparse. Eso vale para cualquier enlace iCal, también el de tu programa actual.
¿Cómo funciona el IVA del alojamiento?
El tipo va unido a la noche, no a la fecha de factura, y varía por país. Protiva lo lee de una tabla de tipos con fecha de entrada en vigor y parte en dos líneas una estancia que cruza un cambio de tipo. Ahora mismo, los Países Bajos y España están verificados a mano; para otros países el tipo todavía no se ha investigado, y mientras tanto no se inventa ninguno.
¿Protiva calcula la tasa turística?
Sí, en cuanto registras lo que grava tu municipio. El importe sigue a la noche y puede variar por temporada, y puedes fijar tanto un tope de noches gravables como un umbral por encima del cual el tributo desaparece del todo: dos cosas distintas que aparecen ambas en ordenanzas reales. Lo que recaudas figura en tu balance como deuda y no cuenta como ingreso. Para el ingreso hay un resumen de declaración por municipio; presentarlo lo haces tú ante tu ayuntamiento.
¿Qué pasa con la limpieza y las llaves?
Cada reserva que aceptas genera una limpieza final y una entrega de llaves, en una ventana derivada de tus horas de entrada y salida, también las reservas que llegan por iCal. Asignas una persona de limpieza y un responsable de llaves fijos por unidad, o planificas cada trabajo a mano. Lo que todavía no tiene a nadie queda arriba de la lista, porque un trabajo sin asignar es invisible.
¿Mi huésped tiene acceso a mis cuentas?
No. Un huésped recibe una cuenta con exactamente una cosa dentro: su propia estancia, la información de la casa y los códigos de acceso, y esos códigos solo desde el día de llegada hasta el día de salida. No recibe expediente de inquilino, ni fecha de nacimiento, ni domicilio, ni comprobación de identidad, porque una estancia de tres noches no lo justifica.
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